«Акції можуть обвалитися, а нерухомість нікуди не подінеться». Це люди, які вклалися в комерційну нерухомість

Кирило Нечепоренко, професійний рієлтор, має в управлінні понад 1000 м² нерухомості. Минулого літа купив приміщення в Дніпровському районі.

Якось я прочитав книжку Роберта Кійосакі «Багатий тато, бідний тато» та зрозумів, що хочу нарешті зайнятися інвестуванням та отримувати пасивний дохід. Куди вкладатися — для мене було очевидно, адже я професійно займаюся нерухомістю вже 10 років. Вважаю, що це найвигідніший і найменш ризикований спосіб інвестування. Акції компанії можуть обвалитися, відсотки за депозитами приблизно дорівнюють інфляції, а нерухомість нікуди не подінеться. Тому лишалося тільки зрозуміти, що саме купувати: комерційну чи житлову нерухомість, в Україні чи за кордоном.

Минулого літа я купив приміщення в Дніпровському районі за $40 000. Натрапив на нього випадково в процесі роботи та зрозумів, що це джекпот. Для звичайних покупців ця нерухомість нічим не примітна, тому продавалася дешево. Зараз я юридично змінюю призначення будівлі та планую вкласти в ремонт ще $30 000: зламаю фасадну стіну та зроблю її скляною, доведу до ладу все всередині. На виході планую отримати приміщення вартістю в $150 000–200 000. Очікував, що у вересні завершу всі процеси, але юридичне оформлення затягнулося, тож новий дедлайн — березень.

Я ще не визначився, що робитиму потім: здаватиму в оренду чи продам це приміщення. Розраховую, що його можна буде здати в оренду як мінімум за $2000 на місяць, але починатиму з цінника в $4000. Якщо вдасться здати за максимальну ціну, то інвестиція окупиться за 17–18 місяців, і продавати його немає сенсу, «така корова самому потрібна». Якщо ж вартість оренди буде мінімальною — $2000, приміщення окупиться за 35 місяців. Це теж непогано, але я ще подумаю, чи не варто тоді продати приміщення й купити якесь аналогічне, щоби знову його перепланувати.

Що вигідніше купувати

У середньому окупність житлової площі — 12–15 років, комерційної — від 5 до 15 років. Залежить від того, який об’єкт, де саме ви купите, і що будете з ним робити. Можна недорого купити приміщення на Борщагівці, яке нікому не цікаве, зробити з нього цукерочку й окупити за 4–6 років. Але цей варіант підходить для тих, хто розбирається в нерухомості та може переформатувати приміщення умовного «сараю» на привабливий магазин. А можна дорого купити нерухомість на Хрещатику. Вона окуповуватиметься десь 17 років, але ризики мінімальні, бо таке приміщення завжди буде мати попит.

Якщо не маєте часу на перепланування та не розумієтеся на цьому — краще піти простим шляхом і купити очевидно хорошу нерухомість, наприклад магазин на вулиці Льва Толстого чи Великій Васильківській, або приміщення на першому поверсі новобудови в розвинутому ЖК. Такі об’єкти завжди ліквідні та зрозумілі, на них великий попит і хороша ціна. Блискавично швидко вони не окупляться, але це зрозуміла інвестиція, на перепланування якої не потрібно буде витрачати час.

Якщо ви придбаєте комерційне приміщення в районі RYBALSKY, менеджери послуги Saga Rent допоможуть здати його в оренду та отримувати пасивний дохід. Частина нерухомості в будинках уже має потенційних орендарів. Тож якщо ви тільки розглядаєте RYBALSKY для інвестицій, вам допоможуть підібрати варіант з уже готовим бізнесом і зрозумілою дохідністю.

Найпростіший варіант — купувати нерухомість із великим орендарем, який уже підписав договір на 10 років. Зазвичай так роблять відомі бренди — наприклад, мережі спортзалів, у аптек або супермаркетів. Вони роблять ремонт під себе, підписують тривалий контракт. І, й інвестор отримує лише 8% річних, але надійно та без жодних витрат часу. Утім, навіть ці 8% будуть вигідними проти депозиту. Бо доларовий депозит — це 3% річних, з яких доведеться заплатити ще 20 % податків.

Якщо ж купуєш дешеве, але перспективне приміщення, треба мати перевірену бригаду ремонтників і не погоджуватися на пропозиції виконробів. Адже будівельники завжди пропонують зробити ремонт «по-багатому», але тоді він вийде дорогим, і така інвестиція втратить сенс.

Скільки можна заробити

Якщо говорити про інвестування в комерційну нерухомість для продажу — дуже багато залежить від подальшого розвитку інфраструктури довкола цього об’єкту. Якщо інфраструктура тільки розвивається, ціна може вирости в рази.

Наприклад, минулого року моя компанія не встигла купити комерційний об’єкт у Києві за $3,45 млн, а зараз його продали вже за $9 млн. Буквально за рік він подорожчав утричі!

А 2015 року квадратний метр у бізнес-центрі на Либідській коштував $760, але мінімальний лот був від 250 м². У мене таких грошей не було, але я пропонував знайомим інвесторам вкластися в цей об’єкт. Вони ставилися скептично, а вже через рік ми продавали там приміщення по $1400 за м². Річ у тому, що довкола торговельного центру побудували кілька нових ЖК та ще один ТРЦ, і це місце стало притягувати людей. Отже, щоби вигідно вкладатися, треба бачити перспективи.

Грамотне перепланування також творить чудеса. Якось я багато років їздив повз нічим не примітну будівлю. Моя компанія її орендувала, замінила вікна та зробила ремонт. Собівартість будівлі була $300 за метр, ми вклали ще $200 в ремонт, і тепер вона оцінюється в $1000–1300.

Варіант для тих, у кого є гроші, але немає бажання заморочуватися, — купувати комерційну нерухомість у великих ЖК якісних забудовників. Там зазвичай усе продумано до вас, вартість вища, і на таку нерухомість великий попит. Окупованість комерційної нерухомості в таких ЖК зазвичай не більше ніж 10 років, і вартість таких приміщень із часом не девальвується, а зростає. На території таких ЖК є своя інфраструктура та свій внутрішній ринок. Це місця, де комерційна нерухомість і сьогодні, і завтра буде цінуватися.

Я не розглядаю новобудови для інвестування, бо не маю таких коштів і вмію приводити до ладу напівзруйновані дешеві приміщення, щоби продати їх дорожче. Але якби розглядав, об’єкти Saga Development були б серед фаворитів. Мені подобається репутація компанії, у неї є смак, хороші локації, а ще Sagа виконує обіцяне.

Що треба врахувати інвестору, який вкладається в комерційну нерухомість:

1. Юридичний складник. Чим «чистіші» документи, тим менше ризиків. Тому перед кожною купівлею долучайте перевіреного юриста.
2. Як розвиватиметься інфраструктура довкола. Навіть приміщення у віддаленому районі може мати великі перспективи, якщо поруч будується великий ЖК або ТРЦ, гілка метро або об’їзна дорога.
3. Як можна змінити приміщення, щоби воно стало дорожчим. Наприклад, чи можна збільшити площу або зробити скляний фасад до підлоги замість вікна. Лише завдяки цьому об’єкт може стати дорожчим на 20 %.
4. Що можна зробити, щоби приміщення виглядало більш привабливо. Багато потенційних орендарів більше зацікавляться нерухомістю з обробленими стінами, плиткою та мінімальним ремонтом, аніж голим бетоном. Адже вони розуміють, що навіть мінімальна робота з підлогою та стелею — це довго та складно. Такі орендарі готові заплатити більше, якщо ця робота вже зроблена.
5. Який бонус ви можете запропонувати орендарю. Наприклад, якщо ви маєте перевірених будівельників, яких зможете порадити в разі підписання договору на оренду — це буде суттєвим бонусом. Адже пошук якісних робітників — справжня проблема.

Юлія Башлакова, підприємиця, співзасновниця Soul* Lab. Купила нерухомість у житловий район RYBALSKY для свого проєкту:

Обирала нерухомість два роки

Я купила нерухомість під власний проєкт — простір для навчання, розвитку та спілкування дорослих. Ідея виникла кілька років тому, я довго шукала приміщення, яке б відповідало моїм численним вимогам. Важливим було й суб’єктивне внутрішнє відчуття, що це моє місце, моє середовище.

Це не єдина моя інвестиція, і не єдиний проєкт. Ми з партнерами розвиваємо Soul* Lab – софт із комплексного психодіагностичного тестування унікальних особливостей особистості для підбору та адаптації співробітників будь-якого рівня. IT-продукт супроводжуватиметься навчанням, і програма, яку ми назвали “Людинознавство”, потребує створення особливого фізичного простору. Можливість поєднати кілька напрямів діяльності в одній реалізації, посилити один іншим – дуже надихає, оптимізує ресурси залученості, уваги та часу.

Приміщення мені потрібно було для себе та надовго, а не для пасивного заробітку, тому я підійшла до вибору дуже серйозно. Формувала концепцію через ціннісний підхід за методикою Placer: зміст місця та його маркетинг. Вивчала цікаві проєкти в інших країнах, аналізувала складові їхньої успішності та привабливості для цільової аудиторії. У процесі пошуку часто чула, що під моє завдання у Києві немає доступних для купівлі (не оренди) локацій.

Що шукала? Кластер, у якому є динаміка та наповнення різними активностями й темпом. У ньому мала бути естетика, інноваційність — зокрема в архітектурі. Важливою була середньоповерхова забудова та близькість до природи (річки або озера). Хотіла бачити поруч бульварні зони та інфраструктуру, яка розвивається. Також важливі були терміни будівництва та його якість.

Спочатку я дослідила великий пул об’єктів нерухомості, комерційні та житлові приміщення. Потім — окремі компактні будівлі, але там часто є питання щодо оформлення землі, документів і поганого стану самих об’єктів.

Наприклад, Рейтарська динамічно змінюється, це одна з моїх найулюбленіших вулиць у Києві. Але в історичному центрі проблема з паркінгом і сусідніми приміщеннями. Там ціла справа реконструювати історичний об’єкт — і ніколи не знаєш, з чим зіткнешся в процесі юридичного оформлення. Мені подобається, як розвивається Арсенальна, але там об’єкти переважно здаються в оренду, а я хотіла саме купити приміщення.

Я вивчила всі об’єкти Saga та врешті обрала комплекс RYBALSKY. Це точно не було емоційним рішенням: перед купівлею я консультувалася з девелоперами, рієлторами, маркетологами та людьми з проєктним досвідом у сфері освіти. Рахувала економіку проєкту та інвестиції. Врешті зупинилася на дворівневому приміщенні з окремим входом і видом на канал.

Окрім власного проєкту, планую здавати приміщення всередині простору в оренду. Там зможуть відбуватися освітні проєкти та івенти, які близькі за цінностями та органічно вписуються у формат простору.

Що б я порадила людям, які хочуть купити комерційну нерухомість:

1. Визначтеся, що ви хочете з нею робити. Хтось обирає невеликі квартири, ремонтує та здає в оренду — це також робочий варіант, за умови правильного поєднання метражу, дизайну і вибору ЖК з відповідною інфраструктурою. Хтось взагалі реанімує промзони та напівзруйновані будівлі та створює там креативні локації. Варіантів багато.
2. Якщо купуєте під власний проєкт — звертайте увагу на ціннісний і стратегічний підхід забудовника. Чи збігається він із вашим, наскільки відповідає тенденціям розвитку міста і потребам його жителів.
3. Подивіться на вже реалізовані об’єкти забудовника. Яка в них якість, чи відповідає результат обіцянкам, як «живуть» та розвиваються об’єкти через певний час.
4. Оцініть перспективу розвитку об’єкту. Чи буде територія довкола розвиватися, чи підвищуватиметься вартість квадратних метрів, чи навпаки, знецінюватиметься? Інколи атмосфера довкола трансформується завдяки людям, які створюють середовище довкола — і це працює як соціальний магніт. Урешті це підсилює привабливість уже наявних об’єктів нерухомості. Наприклад, так розвиваються район Золотих Воріт, Рейтарська та Арсенальна. А інколи середовище змінюється в бік маргінальності, і це вже погана історія.
5. Якщо купуєте приміщення під власний проєкт — проаналізуйте, хто ваші клієнти. Так ви зрозумієте, чи сподобається їм приїжджати в цю локацію, чи підходить приміщення вашій ідеї та цільовій аудиторії.

Аби не помилитися з місцезнаходженням вашої ЦА, ви можете довірити пошук локації менеджеру Saga Rent. Він детально вивчить особливості вашої компанії та відповідно до них запропонує планування, площу та розташування в одному з будинків, аби ваш бізнес був максимально дохідним.

Словом, я ставлюся до будівель, районів і кварталів не як до статичних об’єктів, а як до мінливих та гнучких територій, де перетинаються живі та неживі системи. Й атмосфера яких може змінюватися як у хорошу, так і в погану сторону. І все це треба враховувати, коли обираєте приміщення для інвестування.

Реклама у Vector

Знайшли помилку? Виділіть її і натисніть Ctrl+Enter